재건축 아파트 입주권 분양권 전매 필요 자금 계산법

재건축 아파트 입주권 분양권 전매 필요 자금 계산법

오늘은 재건축 아파트 입주권 분양권 사는 데 필요 자금에 대해 알아보겠습니다.

계약했던 아파트를 기준으로 해서 설명하겠습니다.

각자 상황에 따라 자금이 달라질 수 있으며 무주택자였던 상태에서 규제지역이 아닌 재건축 아파트 입주권을 샀다는 걸 참고해서 봐주시면 되겠습니다.

입주권 분양권 전매 필요 자금

1. 입주권 분양권 전매 필요 자금

조합원들의 경우 조합원 분양가에 종전 아파트 권리가액*을 뺀 금액만 추가 부담하면 신축 아파트에 입주 가능합니다.

*권리가액 : 감정평가액 x 비례율(%)

감정평가액 : 옛 아파트의 감정가

비례율 : 재건축의 사업성을 표현하는 것으로 100% 넘어가면 있다고 판단

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계약한 아파트는 비례율이 100.4% 정도로 감정평가액과 권리가액이 비슷했습니다.

그리고 조합원 분양가가 2억, 권리가액 1억이라서 차액 1억을 계약금(10%, 계약 시), 중도금(60%, 6차례 분할), 잔금(30% 입주 시)으로 나눠 냈습니다.

그리고 감정평가액 60% 이내로 이주비 대출*이 무이자로 가능

*이주비 대출은 공사기간 동안에 임시로 머무를 마련할 수 있게 시공사 측에서 집단으로 은행권 대출을 소개해주는 것으로 이자는 재건축조합에서 내주고 신축 아파트 입주 시 조합원이 원금만 일시 상환하면 됩니다.

입주권을 살 때는 이주비 대출을 최대한 많이 받을 수 있는 매물을 사는 것이 초기 자금 마련에 부담 없습니다.

이자는 안 내니까요. 원조합원 입장에도 당장 필요는 없더라도 이주비 대출을 받는 것이 혹시 급전 때문에 입주권을 팔아야 하는 상황일 때도 도움이 됩니다.

입주를 앞둔 아파트의 입주권, 분양권 전매 시 필요한 비용을 보면 분양권보다는 입주권을 사는 게 저렴합니다.

보통은 이 차이가 많이 나면 입주권 프리미엄이 분양권보다 더 높게 형성되기도 하는데 구매한 아파트는 입주권이 더 저렴했습니다. 거주했던 곳의 주민들은 입주권을 선호하지 않았었는데 그 이유를 보면

①입주권 전매 절차가 복잡

시간과 준비할 서류가 많습니다.

②추가분담금 예측 불가

최근에 입주한 근처 B 재건축의 추가분담금이 분양가의 10%나 나오면서 일반분양자보다 조합원이 같은 걸 비싸게 사야 하는 경우였습니다.

보통 알박기 또는 추가 부지가 필요하다던가 등의 이유로 토지수용비가 생각보다 많이 생기거나 미분양을 우려한 일반분양가를 낮게 한 경우 이런 상황이 발생할 수도 있습니다.

B아파트의 경우 출입구 쪽 도로를 확장하려고 인근 빌딩을 추가로 매입하면서 과도한 비용이 발생했습니다.

③초기 비용이 많음

앞서 말했던 것처럼 사는 곳은 비규제 지역이라서 중도금 60%가 모두 대출되었고 입주하면 KB시세 70%까지 대출 가능합니다.

분양권을 구입한 경우엔 프리미엄과 계약금만 마련하지만 입주권은 프리미엄, 계약금과 권리가액에서 이주비 대출 제외한 돈까지 마련해야 합니다.

④무상옵션 X

대규모의 아파트는 건설사에서 수주하면 조합원에게 빌트인 가전, 중문 등 옵션을 제공합니다. 보통 시스템 에어컨을 무료로 설치해주고 에어컨, 냉장고, 등 빌트인 되는 가전을 제공하기도 합니다. A아파트는 1,000세대보다 적어서 그런지 무상옵션도 없고 발코니만 무료였습니다.

중도금과 이주비 대출 모두 승계한다는 걸로 필요 금액 계산하면 아래와 같습니다.

①계약부터 명의 변경 시 금액

입주권 : 1억 5천

- 매도자에게 송금할 돈 : 계약금, 권리가액에서 이주비 제외한 돈, 프리미엄, 현금 납부했던 중도금(있을 경우)

- 토지 취득세 및 수수료

- 부동산 중개료

분양권 : 9,380만

- 매도자에게 송금할 돈 : 계약금, 발코니 확장 및 옵션 계약금, 프리미엄, 현금 납부했던 중도금(있을 경우)

②입주 필요금액

입주권 : 1억 4,770만

- 중도금과 대출이자, 잔금, 이주비, 건물 취득세(60일 이내)

분양권 : 2억 1,630만

- 중도금과 대출이자, 잔금, 발코니 확장과 옵션 잔금, 취득세(60일 이내)

2. 입주권과 분양권 두 가지 권리의 장단점

입주권은 절차가 복잡, 초기 비용이 많이 발생하지만 발코니 확장비, 대출 이자 등으로 비용 절약, 입주 시 자금 부담 적음

→자금이 충분하고 다주택자에게 적합

(명의 변경 시 토지 취득세로 계산되며 다주택자 취득세 중과가 되지 않음)

분양권은 절차가 단순, 초기 비용이 적은 대신 입주 시 비용이 많이 발생되지만 아파트 잔금대출로 갈아타면서 해결 가능

→자금이 당장 없고 생애 최초 집 구입자에게 적합

(생애 최초면 연말까지 취득세 할인 받음)

오늘은 재건축 아파트 입주권 분양권 전매 필요 자금을 알아봤는데요.

다음엔 계약부터 명의 변경까지 순서와 필요한 서류를 정리하겠습니다.